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来源：泽平宏观展望， 文：泽平宏观团队
任何资产都不会永远下跌，房地产也一样。
2021年以来，楼市跌了四五年，全国销售额比高点时跌去了一半，一二线城市房价跌了20%-30%，部分三四线甚至腰斩，那么，未来房价还会涨吗？哪些信号出现可以入场？
最近我提出了一个新观点，在市场上引发广泛讨论，楼市的二八现象：未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将会长期阴跌。
我研究了20多年房地产，出版了三本专著《房地产周期》《全球房地产》《房地产大趋势》，提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。
根据全球几十个国家的房地产百年历史，总结出了房价涨跌的核心逻辑。
今天咱们就不绕弯子了，给大家拆解房价上涨的3大信号，看懂了可以帮你少走很多弯路。这3大信号都有历史案例和数据支撑，屡试不爽。
第一大信号，政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变
房地产市场很大程度上是政策市，受政策影响非常大。货币政策、税费政策、土地政策都会影响市场。
2016年国家首次提出“房住不炒”，表明国家要遏制投机炒作，降负债、降杠杆。没几年，随着政策不断加码，房地产历史性拐点出现。我在2020年提出，房地产将出现历史性大顶，就是因为看到了国家大政方针的转变。
到了2024年，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，这是重大信号，表明楼市进入放松周期，各种限购、限贷措施将会陆续取消。
我一直讲，房地产是周期之母，房地产稳则经济稳。如果未来政策从放松转向鼓励，发挥房地产拉动经济复苏的作用，那么，大家就一定要重视了。房价涨，政策先行，政策是房价上涨的核心前提。
未来政策信号估计是“组合拳”发力：
首先，限购全面松绑。“十五五”规划建议明确要求“清理住房消费不合理的限制性措施”，目前全国仅剩北京、上海、深圳、海南还实施限购。我预计未来一线城市外环限购全面放开、3年左右全域放开，这是大势所趋。
其次，房贷利率持续大幅下降。今年三季度，新发放商贷利率跌至3%的历史低位，比去年下降了0.6个百分点。我预计未来房贷利率将会下调，降低购房成本和门槛。
最后，降低税费，恢复市场信心。最近各地方不断减免购房相关税费，比如免征契税、“换房退税”、多孩家庭购房契税补贴，等等。对房企的资金托底也很重要，去年住建部设立了地产“白名单”，保交楼，防止烂尾楼。我预计未来力度会逐渐加码。
2015年那波楼市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降准、放开限购，才开启了行情。未来当你看到一线城市核心区限购松动、房贷利率持续下降、税费降低、政府收购存量房去库存，就是新一轮房价启动前的“预热信号”。
第二大信号：经济拐点出现，领先指标回升
经济复苏，就业和居民收入上涨，楼市才有支撑，配合上政策催化才能激活购房需求。
判断经济拐点，教给大家1个领先指标：制造业PMI新订单指数。企业新订单是居民就业和收入的先行指标。2015年8月，新订单指标触底回升后，北京、上海等一线城市房价启动上涨。2020年8月新订单指标突破52%后，楼市迎来小阳春。
另外两个指标可以参考，央行每季度调查公布的城镇储户收入信心指数、就业预期指数。信心比黄金更重要，居民预期改善，是房价上涨的领先指标。2016年那轮楼市行情，这两个指数曾连续6个月上涨。
第三大信号：供求关系逆转，热点城市房价率先上涨
房价是供求的结果，如果未来热点城市人口不断流入，供地持续减少，地价上涨，供求格局就会改善。
2024年全国住宅用地成交面积同比大降18%，但是优质地块很受青睐。今年北京上半年土拍9宗地块溢价成交。10月份，上海第八轮土拍，徐汇滨江等土地溢价成交，表明市场对核心城市、核心区域长期看好。
“房地产长期看人口”，跟着人口流动去买房。2020-2024年，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，带来源源不断的购房需求。
最后，给大家做个总结，未来房价上涨的3大核心信号是：政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变；经济拐点出现，领先指标回升；供求关系逆转，热点城市房价率先上涨。
最后还是要提醒大家，买房，最重要的是选核心城市、核心地段的好产品，才能帮你保值增值，穿越周期。记住未来楼市的二八现象。
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责任编辑：常福强
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